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房屋交易有关税收法规知识
文章来源: 本站原创  发布时间:2017-07-22  浏览:1792

阜阳市地方税务局

契税部分

 

  一、缴纳契税的对象。 在本省行政区域内转移土地、房屋权属,承受的单位或者个人为契税的纳税人,应当依照本办法的规定缴纳契税。

  二、转移土地、房屋权属,是指下列行为:

  (一)国有土地使用权出让;

  (二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;

  (三)房屋买卖;

  (四)房屋赠与;

  (五)房屋交换。

  前款第二项土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。

  以下列方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:

  (一)以土地、房屋权属作价投资、入股;

  (二)以土地、房屋权属抵债;

  (三)以获奖方式承受土地、房屋权属;

  (四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

  三、契税税率。自1997年10月1日起,本省行政区域内契税税率按4%执行。

  四、 契税的计税依据:

  1、存量住房:通过存量房评估系统评估取得

  2、存量非住房:由征收机关委托政府招标的评估机构评估取得

  3、增量房:发票和房产局备案网签合同价格。

  五、交换 土地使用权交换、房屋交换,交换价格相等的,免征契税;交换价格不相等的,提出部分由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照前款征税。

  六、 契税应纳税额,依照本办法第五条规定的税率和第六条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式:应纳税额=计税依据×税率应纳税额以人民币计算。

  七、减征或者免征契税有下列情形之一,经县级以上人民政府契税征收机关批准,减征或者免征契税:

  (一)经县级以上人民政府批准,城镇职工根据房改政策,在规定标准面积以内第一次购买公有住房的,免征;

  (二)因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;

  (三)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,免征。

  (四)根据我国婚姻法的规定,离婚时,夫妻共有房屋财产分割产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

  八、减免税办理。 纳税人符合减征或者免征契税规定的,应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内,向土地、房屋所在地契税征收机关办理减征或者免征契税手续。经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途,不再属于本办法第九条规定的减征、免征范围的,应当补缴已经减征、免征的税款。

  九、 契税的纳税义务发生时间。为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证的当天。纳税人改变土地、房屋用途的,应当补缴已经减征、免征的契税,其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

  十 、办证纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向土地管理部门、房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。继承、离婚财产分割免征;交换、拆迁还原差额征收;

  购买90平以下家庭第一、第二套住房的1%;

  购买90平以上家庭唯一住房的1.5%;

  购买90平以上家庭第二套住房的2%;

  购买家庭第三套住房或者非住房的4%;

  受赠4%。

  增值税部分

  纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

  第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。

  第二条 纳税人转让其取得的不动产,适用本办法。

  本办法所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

  房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

  第三条 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:

  (一)一般纳税人转让非自建房屋等的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率差额计算应纳税额。

  (二)一般纳税人转让自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率全额计算应纳税额。

  第四条  第五条 个人转让其购买的住房,按照以下规定缴纳增值税:

  (一)个人转让其购买的住房,按照有关规定全额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  (二)个人转让其购买的住房,按照有关规定差额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产,区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款:

  (一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的,计算公式为(全额缴纳的):应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

  (二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为(差额缴纳的):应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

  第七条 其他个人转让其取得的不动产,按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

  第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。

  上述凭证是指:

  (一)税务部门监制的发票。

  (二)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

  (三)国家税务总局规定的其他凭证。

  第九条 纳税人转让其取得的不动产,向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。

  纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。

  第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产,不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

  第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

  第十二条 纳税人转让不动产,按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

  纳税人转让不动产,未按照本办法规定缴纳税款的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

  1.个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税。

  2.个人将购买2年以上(含2年) 的住房对外销售的,免征增值税。

  3.个人将购买的非住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。

  购买房屋的时间(包括购买与非购买两种形式)

  (1) 个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间,“契税完税证明上注明的时间”,指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

  (2) 个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

  (3) 根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

  4.差额征税

  《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号) 规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。“按差额计征”,指以转让价格减去购买价格的差额为计税金额,购买价格指购房发票价格,不包括其他相关税费。

  (1) 对个人申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证;

  (2) 个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

  5. 增值税发票开具

  个人对外销售住房,应持依法取得的房屋权属证书,并到地方税务部门申请开具增值税发票。对个人无偿赠与不动产的,税务部门不得向其发售发票或者代为开具增值税发票。

  增值税5%

  增值税附加合计0.6%

  土地增值税部分

  中华人民共和国土地增值税暂行条例

  一、土地增值税的纳税义务人。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产) 并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人) ,应当依照本条例缴纳土地增值税。

  二、土地增值税的增值额  纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。

  三、纳税人转让房地产所取得的收入  包括货币收入、实物收入和其他收入。

  四、计算增值额的扣除项目:

  (一) 取得土地使用权或购买房屋时所支付的金额;

  (二) ; 与转让房地产有关的税金;

  (三) ; 财政部规定的其他扣除项目

  (四) 营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

  五、土地增值税实行四级超率累进税率:

  增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

  增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  六、有下列情形之一的,免征土地增值税:

  (一) 纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

  (二) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

  七、纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:

  (一) 隐瞒、虚报房地产成交价格的;

  (二) 提供扣除项目金额不实的;

  (三) 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格。

  个人所得税部分

  第一条:在中国境内有住所,或者无住所而在境内居住满一年的个人,从中国境内和境外取得的所得,依照本法规定缴纳个人所得税。

  第二条:在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人,从中国境内取得的所得,依照本法规定缴纳个人所得税。 

  九、财产转让所得;

  第三条 个人所得税的税率:

  五、特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。

  第六条 应纳税所得额的计算:

  五、财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税满五年唯一普通住房免税非满五年唯一普通住房1%非住房或非满五年唯一普通住房差额20%

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